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    碧桂園

    2020-03-05 來源:

    碧桂園:黑馬傳奇,到底是怎樣煉成的?!

    01

    銷售額:一騎絕塵!

    圖:碧桂園2017年月銷售情況

    數據來源:企業公布,中國指數研究院整理

    2017年月,碧桂園銷售額達5347.7億元

    碧桂園

    ,同比增長85.6%,銷售額高于恒大、萬科600多億,同比增速遠高于同期恒大、萬科50.8、48.6個百分點,成為行業首破5000億的房企,年內有望沖擊6000億元。從月度銷售額來看,碧桂園基本保持加速奔跑,特別是月銷售額同比增長率均超過200%,以勢如破竹的態勢保持行業遙遙領先!

    02

    銷售來源:一二三四五線全線布局!

    圖:碧桂園、恒大、萬科布局廣度對比

    數據來源:企業公布,中國指數研究院整理

    碧桂園堅持一二三四五線城市全線布局,布局廣度遠超恒大、萬科。碧桂園2017年半年報披露,企業擁有965個項目,其中國內959個,分布于29個省級行政單位,191個地級市,累計布局超400個城鎮。同期,中國恒大儲備項目719個,分布于中國的223個城市,萬科擁有共計551個項目,城市布局數量約為66個。

    圖:碧桂園月各等級城市銷售業績貢獻占比

    數據來源:企業公布,中國指數研究院整理

    碧桂園基于三四線城市豐厚的土儲,精準把握改善型需求,貢獻一半以上業績,成為此輪三四線城市強勁勢頭的直接受益者。截至2017年6月底,碧桂園累計土儲面積2.1億平方米,以三四線為主,土儲豐厚。2017年前10個月,碧桂園位于三四線目標三四線的銷售業績為50%,顯著高于2016年同期的40%,三四線城市累計貢獻比例達58%;位于二線目標二線的銷售貢獻為33%,較去年同期下降3個百分點;位于一線目標一線的銷售業績貢獻為7%,與去年同期相當,銷售額同比增幅約86%。

    圖4:碧桂園月合同銷售金額前十城市

    數據來源:企業公布,中國指數研究院整理

    碧桂園銷售前十城市中共7個城市為三四線城市,8個城市在百億規模以上。2017年前10個月,碧桂園銷售額前十城市除蘇州、廣州、鄭州外均為三四線城市,惠州、佛山、南通、陵水的銷售額已在百億以上。

    圖:碧桂園2017年前10月新增土儲規模及預期建筑面積

    數據來源:企業公布,中國指數研究院整理

    碧桂園2017年拿地力度顯著增大,拿地規模居于行業首位。2017年首10月,碧桂園新增土地577宗,同比增長74.3%,拿地金額達3142億元,同比增長132%,土地預期建筑面積為9469萬平方米,同比增長33.9%,平均地價為人民幣3324元/平方米。

    圖:碧桂園月拿地城市貢獻占比

    數據來源:企業公布,中國指數研究院整理

    拿地城市仍以三四線城市為主,但一二線城市占比明顯增多。碧桂園首10月位于一線目標一線的拿地金額占比為17%,較去年同期增加了5個百分點,增長明顯,位于三四線目標三四線的拿地金額占比為40%,較去年增加了5個百分點,位于二線目標二線拿地金額占比相對穩定,為34%。

    圖:碧桂園2017年月新增土儲金額城市分布熱力圖

    數據來源:中國指數研究院監測并整理

    碧桂園拿地城市主要集中在三大經濟圈及華中地區,企業積極發掘長三角、珠三角、環渤海及華中等具有較強人口支持區域,城市布局與國家發展規劃相契合,充足且健康的土地儲備保障碧桂園未來年的發展需求。

    圖:碧桂園月拿地金額(左)及拿地面積(右)前十城市

    數據來源:中國指數研究院監測并整理

    碧桂園月拿地金額、面積前十城市分別包括7個、6個一二線城市。從月拿地城市來看,碧桂園拿地金額前十城市中有7個為一二線城市,比去年同期增加2個,其中,廣州、蘇州和北京三個城市的拿地金額之和占比已超兩成;碧桂園拿地面積前十城市中,一二線城市數量為6個,而去年該數值僅為2座。

    03

    銷售動力:多重機制保障下的“高速馬達”

    俗話說“無規矩,不成方圓”,對企業而言,良好的運營機制能夠充分調動員工工作積極性,提升決策執行力及員工感。碧桂園讓同行望塵莫及的發展速度主要歸因于其與眾不同的機制,讓其成為一個多齒輪聯合作業下的高速馬達:

    圖:碧桂園內部機制示意圖

    圖:產業鏈整合與標準化

    碧桂園從房地產建筑起家,擁有一條成熟自主的房地產開發鏈條,幾乎涵蓋開發的每一個環節:從設計、施工到裝修和物業管理,均可由公司自行承擔及實施。這種基于產業鏈的標準化、一體化運營方式能夠有效控制綜合開發成本,同時將部分工作前置,實現項目的快速周轉,增加企業的競爭壁壘。

    同時,碧桂園積極完善信息化建設,“把碧桂園裝進口袋”,實時監控項目運營,保障高執行力:碧桂園擁有超1000個項目、超十萬名員工,為了更好地管理企業,碧桂園進行了信息化建設。碧桂園管理者可實時了解前一天產生的所有數據,如各地投資、售房、收款情況等,方便宏觀決策。地方項目總經理乃至垂直條線人員可以根據實時數據,知道自己與考核指標的差距。同時,系統對每一個業務的進度設計了紅綠燈的預警時間,強化節點管理,保證企業高執行力。

    圖:碧桂園合伙人機制示意圖

    碧桂園合伙人機制將員工利益與公司利益統一起來,充分調動了內部員工的能動性,促進項目降本增效。碧桂園引入同心共享機制,一方面有利于項目更積極控制運營成本,提升集團利潤率和投資回報率,另一方面,讓員工與碧桂園一起按持股比例共同投資、共同管理、共享利益、共擔風險,讓員工與公司共同成長發展,有效規避“駕駛員風險”。

    表:跟投機制實施效果

    從實際效果來看,項目運營質量顯著提升,優秀員工獲利豐厚。碧桂園2017年上半年年報披露,已申報同心共享項目733個,累計合同銷售額達約人民幣4727億元。自跟投機制實施以來,碧桂園在項目平均開盤時間,凈利潤率、年化自有資金收益率等方面成效顯著。自2014年同心共享機制實施以來,2015年有兩位區域總經理年收入超1億元,到2016年有6人獲上億元年終分紅,企業自有資金年化收益率近70%,大大鼓舞了員工斗志。

    碧桂園始終堅信優秀人才是企業可持續發展的源動力,視人才為第一財富。2013年至今,碧桂園通過“未來領袖”計劃,在全球廣招名校博士,其力度與廣度為中國地產行業所罕見。通過超常規的人力建設,碧桂園建立起一個遠超同行的“青年近衛軍”。碧桂園2017上半年報披露,累計有588位博士納入完整的訓練計劃之中,碧桂園成為擁有博士數量最多的地產商。

    例如,碧桂園江蘇區域總經理劉森峰,其在中建五局時為莫斌的老部下,后加入碧桂園。2016年劉森峰負責的江蘇區域僅依靠四座城市完成銷售額367億元,在碧桂園60多個區域中連續4年排名第一。

    04

    未來前景:積極多元化,打造十個“小碧桂園”

    圖:碧桂園多元化業務示意圖

    碧桂園主張與住宅及客戶服務相關的多元化,未來期望部分新業務板塊在規模上將超過傳統住宅地產平臺。目前,碧桂園擁有教育、養老、物業服務、社區金融、產業地產、互聯家裝等多個業務板塊,努力為業主提供全生命周期的服務。

    其中,碧桂園在特色小鎮、長租等領域發展布局較快。在特色小鎮領域,自去年八月正式宣布進軍產業地產至今,碧桂園已規劃超10個科技小鎮。在長租公寓領域,碧桂園12月20日正式對外發布長租品牌發展戰略——“BIG+碧家國際社區”,力爭三年內建設100萬套長租公寓。

    同時,積極試水裝配式建筑、互聯家裝等。碧桂園積極試行裝配式建筑,實現了建筑成本降低和質量、速度提升,并將在集團所有項目推廣;同時,積極推進互聯家裝,旗下互聯家裝品牌“橙家”,在不到一年的時間里實現營收超一億元,在許多城市開設升級的體驗店,未來橙家的目標為:“再造一個碧桂園”。

    為了匹配未來擴張式發展速度,楊國強希望繼續把區域做大,最終合并刪減成10個區域,做成10個事權和財權相對獨立的“小碧桂園”。碧桂園在總部集團和地方項目之間,組建了區域架構,集團授權給區域,下放職能,促進區域實體化,其目標是將集團逐漸變為決策、運營管理、專業化基礎支撐和企業資源整合的平臺,區域開始成為各項目管理中心,負責資源調配,對項目利潤指標負責,如同一個個碧桂園旗下的小型地產公司,最大程度激發區域公司潛力。

    2017年,碧桂園成功演繹了“黑馬傳奇”,銷售額問鼎行業。碧桂園的不斷突破,不僅得益于其對市場、政策的精準把握,其內部積極進取的管理體制也功不可沒。越大越快的背后不僅是規模效益的發力,更是企業“細思恐極”的不懈堅持!

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