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    7年銷售增長30倍

    2020-03-05 來源:

    7年銷售增長30倍,黑馬旭輝控股杠桿率逼近紅線

    幾家歡喜幾家愁。地產業中有人喊出“活下去”,也有人一路高歌猛進。

    7年前,旭輝控股()只是一家默默無聞的地產公司,2011年的銷售額僅有50億元。而7年過后,旭輝控股的銷售額已升至1520億元。7年時間增長近30倍。

    2019年1月14日,旭輝控股發布公告稱:2018年全年,公司及其附屬公司累計合同銷售金額約1520億元,合同銷售面積約956.94萬平方米,同比分別增長46.15%、52.1%。合同銷售均價約1.59萬元/平方米,按年減少0.06萬元/平方米。

    與此同時,在新華社《環球》雜志與中國投資協會投資咨詢專業委員會、標準排名聯合出品的《綠色信用“筑基”綠建時代”2018中國上市房企綠色信用指數TOP50報告》中,旭輝控股以43.73的綜合得分,位列第50位。

    去化壓力適中,拿地規模創新高

    近幾年,旭輝控股去化情況相對比較穩定,“存貨/預收賬款”指標除2015年升至3.75以外,其余各年該指標數值均穩定在2.7上下。

    2018年上半年,旭輝控股的存貨914.8億元,較去年同期434.8億元增長了110.4%,平均預收賬款330.4億元,同比增加73.89%。存貨的激增導致旭輝控股2018年上半年“存貨/預收賬款”指標數值升至2.77,較上年同期的2.29提高21%,略高于標準排名統計的100家上市房企的中位數2.69。

    標準排名考查公司營運能力的另一指標為預收賬款周轉率(預收賬款周轉率=營業收入/平均預收賬款),用來衡量預收賬款結轉收入的速度。2018年上半年,旭輝控股的預收賬款周轉率為0.56,較上年同期的0.59略有下降,位于標準排名統計的100家上市房企的中位數0.42之上。

    近幾年,旭輝控股一直在加大拿地力度。2017年旭輝控股共購入78個項目的權益,新增土地儲備1320萬平方米,同比增長103.1%。當年公司簽約銷售面積約為629.2萬平方米,較2016年的簽約面積約291.6萬平方米增加 115.7%,高于新增土地儲備的增長幅度。導致2017年旭輝控股的期末土地儲備倍數降至近五年的最低值4.93,低于標準排名統計的100家上市房企的中位數5.93。

    2018年,旭輝控股進一步加大拿地力度,同時也在擴大全國各地的布局。上半年拿地面積高達983萬平方米

    7年銷售增長30倍

    ,約為2017年全年新增土地面積1320萬平方米的74.5%,土地儲備面積再創新高。

    同時,2018年上半年公司簽約銷售面積433.2萬平方米,較2017年同期256萬平方米增加69.2%,旭輝控股中期土地儲備倍數增長至9.33,略低于標準排名統計的100家上市房企的中位數10.78。

    盈利能力增強,凈負債率逼近紅線

    2018年中報顯示,上半年旭輝控股結轉收入184.2億元,同比增長64%;凈利潤34.2億元,同比增長58%。從2015年至今,旭輝的核心凈利潤率始終維持在12%以上。

    財務數據顯示,旭輝控股2018年上半年的毛利率為23.63%。但事實上,如果撇除附屬公司因若干項目財務并表的會計處理影響后,公司毛利率由2017年同期的31.6%改善至截至2018年6月的33.7%,也創下2015年以來的歷史新高。

    一直以來,旭輝以規模、利潤率、負債率組成的財務“鐵三角”聞名業內外。

    2017年之前,旭輝控股的債務水平一直都比較平穩,但隨著土地儲備的增加以及規模的擴大,2018年旭輝控股的杠桿水平開始出現負面信號。

    2018年上半年,旭輝控股的資產總額2261億元,同比上升90.4%,而負債總額1823.7億元,同比上升90.9%,資產負債率為76.44%。這一水平已經超過標準排名統計的100家上市房企的中位數74.35%。

    2018年上半年,旭輝集團的有息負債705.79億元,相比2017年末增加233.4億元,包括銀行及其他貸款約446.53億元、賬面值為118.03億元的境內公司債券、賬面值為22.76億元的可換股債券及賬面值為118.27億元的境外優先票據。

    半年報顯示,在不計入永續債的情況下,旭輝集團上半年的凈負債率達到72%,相比2017年底的50.9%,大幅上升21.1%。在旭輝集團內部,始終嚴控凈負債率在紅線75%以下,而72%的數值已經逼近紅線。

    償債能力各項指標全部下滑

    受到負債增加的影響,2018年旭輝控股反映償債能力的各項指標均有下降。其中,調整后的速動比率為1.3,同比下降8.5%,短期償債能力下降,但位于標準排名統計的100家上市房企的3/4分位數之上。

    標準排名采用“(貨幣資金+存貨+投資性房地產-預收賬款)/全部債務”來衡量企業的長期償債能力。2018年上半年旭輝控股“(貨幣資金+存貨+投資性房地產-預收賬款)/全部債務”指標為0.58,同比下降4.9%,低于標準排名統計的100家上市房企的中位數0.67,長期償債能力相對較差。

    值得注意的是,數據顯示2018年上半年,旭輝控股經營性現金流量凈額為-57.07億元,近五年來首次出現負數,投資活動產生的現金流量凈額為-182.65億元,已連續五年為負。調整后的現金比率0.44也同比下降33.3%,低于標準排名統計的100家上市房企的3/4分位數0.5。

    綠色環保探索值得期待

    在綠色地產方面,旭輝控股也在積極探索和實踐。

    2015年旭輝聯合清華大學,面向城鎮化進程中住區規劃建設發展的可持續問題,共同成立了聯合研究機構清華大學(建筑學院)—旭輝控股(集團)可持續住區聯合研究中心(以下簡稱CSC),圍繞可持續住區這一核心主題,側重居住行為、健康、效能三大重點模塊的研究,針對居住問題進行全周期、全鏈條研究。

    如何從城市規劃角度看待居住問題?如何化解有限資源空間條件下的社會矛盾?如何通過設計及技術的研究,提供更高效能和更健康的住宅?一系列的居住問題,CSC在不斷探索中給出答案。

    CSC成立三年以來,共有30多位國內、國外學者專家,參與到22個研究課題的研究工作中。CSC充分發揮產學研一體化的創新型研究平臺優勢,在未來人居領域,以健康效能為核心關鍵點,無論在產品實現、技術解決路徑上均取得了突破性的進展。、

    基于對健康環境的重新定義,CSC在深入研究及普遍調研的基礎上,制定發布了更適用的CSC居住建筑環境系列標準,包括光環境標準、空氣標準和飲用凈水水質標準。

    “CSC零碳示范房”就是CSC綠色人居前沿探索成果之一,這是中國首個同時獲得 BREEAM“設計”和“建成”五星雙認證及LEED-NC鉑金級認證的商辦類項目,并成為亞洲唯一入圍BREEAM2017全球綠色建筑獎的項目,旭輝也因此榮獲權威綠色建筑評估體系英國建筑研究院(BRE) 頒發的“綠色地產杰出企業獎”。

    未來,旭輝控股將繼續探索CSC可持續研究,充分發揮產學研一體化的創新型研究平臺優勢,以健康效能為核心關鍵點,在產品實現、技術解決路徑上不斷前行,構筑真正理想的綠色人居環境。

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