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2020-06-24 來源:

房企開年忙發債 境內外融資環境階段性解凍

本報 張曉玲 實習生 陳靚 深圳、廣州報道

房企融資松動

延續了去年年底的密集發債趨勢,2019年初的房企融資依舊火熱。截至1月16日不完全統計,房企融資已經超過四十多筆,合計融資額度高達1000億左右,繼續大規模擴張,但更多是用于“借新還舊”。

房企的融資環境有了一些松動的跡象,具體表現在,銀行端正常的開發貸和并購貸能夠順利發放,且利率有向下談判的空間;房地產信托產品正被部分銀行搶著代銷。這種“松動”更多也傾向于優質房企,并非行業普遍現象。2019年房企將進入償債高峰期,真正考驗其產品、融資和運營能力的關鍵時刻正在來臨。(林虹)

導讀

目前的政策在一定范圍之內對房地產企業融資有利,但其前提和目的是穩定房價和穩預期。

融資難讓很多房企在2018年感受到了寒意。但到了歲末年初,一股暖流涌向了房地產行業。

1月份,延續去年末的趨勢,房企境內外融資繼續井噴,融資成本也有所降低。

在2018年,海外融資就已經是很多房企資金來源的倚仗,光大證券報告顯示,2018年內房海外發債增長21%,1月份仍大幅增長。

境內融資也明顯增長。1月多家房企公告,計劃發行中期票據或超短期融資券。

融資好轉得益于政策的放松。多家機構報告顯示,央行年初的降準動作,給地產行業帶來了刺激,個人房貸按揭利率和房企發債利率均有所下降;證監會也于2018年年底放松了再融資。

但這些政策的目的,仍是以提升經濟和穩定房價為前提,并不是直接針對房企。龍湖等公司人士接受采訪時便認為,流動性雖然稍微寬松,但政策的釋放和影響需要時間,且并非所有房企都可獲得融資,對2019年的市場還是要謹慎樂觀。

房企融資持續井噴

延續了2018年年底的密集發債趨勢,2019年初的房企融資依舊火熱。

1月17日,碧桂園公告,擬發行一筆優先美元票據,以及發行額外美元優先票據。這一額外票據將沿用此前碧桂園于去年9月27日發行的5.5億美元優先票據的條款及條件,年利率8%,于2024年到期。

碧桂園方面表示,此次美元票據發行所得款項凈額,將主要用于現有境外債項的再融資,即為“水質的硬度也在逐步增加。   而隨著南水北調工程的開展借新還舊”。

除了碧桂園,近期海外發債的房企屢見不鮮

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1月15日,正榮地產公告,擬按去年6月18日發行的年利率為10.5%、于2020年到期的2.5億美元優先票據;1月7日,寶龍地產也公告進行優先票據的國際發售,同為現有債務再融資。

中國奧園1月份兩次公告,累計發行優先票據集資7.75億美元,成為海外發債最大的一家。此外還有融創中國、禹州等都在海外發債超過5億美元。

境內融資也有所放松。1月15日,保利公告計劃發行2019年度第一期中期票據,發行金額為人民幣15億元,期限為3年;1月8日,中糧置業下屬大悅城地產公告擬發行30億境內債券,利率最高4.1%。

超短期融資券也成為流行。1月15日,招商蛇口擬發行15億元超短期融資券,發行期限為120天;同日,富力披露2019年度第二期超短期融資券募集說明書,華夏幸福也公告擬發行2019年度第一期超短期融資券,發行規模為10億元。

中原地產研究中心統計數據顯示,2018年11月房企融資上千億,在12月時更是達到1600億的規模。

今年截至1月16日不完全統計,房企融資已經超過40多筆,合計融資額度高達1000億左右,繼續大規模擴張。

不僅富力等之前取消發債的房企都發行了大額企業債,且在融資成本上,多家企業公布的融資成本均比之前有所降低,特別是龍頭房企的公司債融資成本,基本在4%-5%左右,且再次出現了利率不足4%的案例。

2018年,信貸市場的調控持續,房企融資難成為普遍現象;同時中型企業依舊加速拿地,龍頭企業轉型加速,也加大了房企的融資成本和難度。

中原地產首席分析師張大偉進一步指出,2018年下半年樓市銷售逐漸放緩,回款難度加大;加之前期過度投資,一批房企借債到期,紛紛“借新還舊”,房企對資金需求上漲。

但從去年底今年初的樓市調控政策及信貸政策來看,“政策底部逐漸形成,房企融資難度有所降低?!睆埓髠フf。

亦有業內人士表示,今年1月,國內房企海外發債利率普遍下降,海外融資難度也有所降低,房企融資環境呈現好轉。

寬松是否可持續?

年初央行的全面降準,去年年底證監會對再融資門檻的放松,成為房企融資氛圍轉換的原因。

“年初最有利于房地產的就是資金成本降低”。1月17日,金融地產分析師祁澤金向21世紀經濟報道表示,2019年初央行資金投放力度較大,不僅通過降準這一途徑,央行還有可能通過TMLF、降息等途徑來加大力度。

除了央行降準等寬松政策,證監會于2018年11月10日松綁再融資,意在緩解民營和小微企業的融資問題,部分房企因此受益。

很快在2018年12月4日,中糧地產重組預案公布,擬采用詢價方式向不超過10名特定投資者發行股份募集不超過24.26億元。

中糧方面稱,該配套資金主要用于標的公司大悅城地產的商業地產項目,不存在用于補充上市公司和標的資產流動資金、償還債務的情形。

這引起了市場對房地產再融資政策松動的關注和猜測。不過截至目前,除了中糧地產重組,并沒有其他的房企再融資案例出現。

深圳一家大型房企資金部人士認為,房企再融資短期內不會放開。

對于年初至今流動性的寬松以及房企融資的井噴,龍湖集團副總裁胡若翔持有更為謹慎的態度。

“今年央行降準肯定對房地產有影響,但充滿了不確定性”,在他看來,降準流向房地產行業的時間并不確定,政策需要消化的時間;此外,政策的具體走向和變化都存在未知。

“目前的整體經濟呈現出下滑趨勢,政策不僅僅針對房地產企業,而是針對全行業”,祁澤金告訴21世紀經濟報道,在維穩的前提下,政策日版預定2012年06月14日發售對房地產行業的扶持有限。

祁澤金認為,目前的政策在一定范圍之內對房地產企業融資有利,但其前提和目的是穩定房價和提升經濟。

在諸多房地產分析人士看來,2019年的房地產市場說不上樂觀,房企融資整體偏緊的態勢并沒有根本改變。

中原地產指出,2018年房企銷售業績漲幅逐漸放緩,以及在規?;偁幐窬直尘跋?,房企的資金壓力的加大,融資需求上漲;但監管層嚴控銀行信貸和信托資金違規進入房地產市場,房企融資難度依然比較大。

目前主流房企因為2016年替換了部分高成本資金,資金鏈依然寬裕,但隨著調控持續,房企的資金壓力將越來越大;目前整體壓力相比年已有較大的收緊,而且從趨勢看,2019年依然持續面臨資金壓力。

更為關鍵的是,根據中金公司數據,2019年房企將進入償債高峰期。2019年國內房企僅信用債償付額就超過6000億,相比2018年翻倍有余。

“2019年是真正考驗房企的產品、融資和運營能力的時候了”,前述深圳房企人士說,不能寄望于政策的放松,而要向內加強銷售、提升管控、自造現金流。

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